Todo lo que necesitas saber antes de empezar

Un NPL es un préstamo en el que la persona que pidió el dinero acumula más de tres meses de impago. Entrar en este mercado consiste en adquirir la titularidad de ese cobro pagando mucho menos de su importe original (con rebajas de casi la mitad de su valor). La rentabilidad se obtiene llegando a un acuerdo amistoso con el endeudado, tomando el control de la propiedad hipotecada de forma judicial o revendiendo la deuda a otra entidad. En el marco legal español, este traspaso se firma ante notario mediante un contrato de cesión y el comprador pasa a ocupar formalmente el puesto del banco o acreedor inicial.

Ofrecemos tres modalidades: co-inversión mediante SPV, inversión individualizada y modelo dual. Antes de cada operación realizamos una due diligence del colateral y de la viabilidad legal, y después gestionamos activamente la cartera con informes detallados y transparentes.

Puede ver el detalle del proceso en la página Cómo funciona.

Cualquier ciudadano o empresa tiene la capacidad legal de adquirir estos créditos en España sin necesidad de visados ni licencias especiales. A pesar de ello, debido al complejo entramado legal y financiero que conllevan los tribunales y las hipotecas, es muy aconsejable disponer de asesoramiento por parte de expertos jurídicos. Para facilitar esto, la plataforma aporta un análisis completo de auditoría (due diligence) en cada ficha, detallando las cargas del registro, la fase del juzgado y el valor real del inmueble para que puedas decidir con seguridad sin importar tu experiencia previa.

Deuda hipotecaria residencial en España respaldada por colateral inmobiliario. Se adquiere con descuentos del 30-70% sobre el valor de mercado, seleccionados tras un filtro riguroso de verificación legal.

La compra se formaliza ante notario en escritura pública, por lo que existen honorarios notariales y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que suele moverse entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma. Además hay que inscribir la cesión en el registro y representarse con abogado y procurador si el procedimiento judicial ya está iniciado.

Las condiciones económicas concretas de cada operación las detallamos al inversor durante el proceso.

Las rentabilidades estimadas se sitúan entre el 15% y el 30% anualizado. Dependen de cada caso: del descuento conseguido en la compra, del tiempo que tarde en cerrarse y de la vía de recuperación elegida. El beneficio es la diferencia entre lo que se paga por el derecho de cobro y el valor real del inmueble que lo respalda. Los resultados pasados no garantizan los de futuras operaciones.

Depende de la modalidad. Para acceder a la co-inversión mediante SPV, la inversión parte de 50.000 €, en múltiplos de 50.000 €. En la inversión individualizada, la cantidad inicial depende estrictamente de las características del crédito: si se trata de hipotecas individuales sobre inmuebles, suele moverse entre 30.000 € y 200.000 €, según lo que falte por abonar y el valor de la vivienda o local que sirve de garantía. El coste de las cesiones de remate se sitúa en ese mismo rango. En cualquier caso, conviene contar con un colchón extra del 10% al 15% sobre el precio de compra para asumir los gastos de abogados, notaría e inscripción registral. En el modelo dual, la inversión mínima es la suma de las dos anteriores: primero, desde 50.000 € en múltiplos de 50.000 €, para acceder a la co-inversión y después el capital necesario para llevar a cabo la inversión individualizada. Nuestro equipo te orienta sobre qué operaciones encajan con tu capital.

Los plazos habituales van de 6 a 24 meses. El plazo final depende de cómo se recupere el capital: un acuerdo con el deudor, la adjudicación por vía judicial o la venta del inmueble en el mercado. Antes de invertir recibirás una estimación del calendario de la operación.

Esto representa un escenario muy favorable para el comprador. Al haber adquirido el crédito, pasas a ser el nuevo dueño de la deuda, de modo que cualquier ingreso que realice el deudor irá directamente a tus manos. Dado que compraste ese derecho de cobro con un descuento importante, recibirás una cantidad de dinero notablemente superior a la que desembolsaste inicialmente.

Aparte del precio de compra de la deuda, debes sumar los costes de tramitación del contrato en la notaría y su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, además de las tasas fiscales asociadas al caso concreto. Todos estos costes variables se calculan de antemano y se te desglosarán con total claridad antes de que realices cualquier reserva de capital.

Cada activo de deuda pasa por un estricto proceso de selección y verificación legal, y por una auditoría legal integral que asegura la viabilidad de la adjudicación judicial. Además, el colateral inmobiliario tangible proporciona un margen de seguridad significativo.

Llevamos a cabo un seguimiento procesal proactivo y priorizamos la negociación extrajudicial para acortar los plazos.

Cada inversión está respaldada por un inmueble real (vivienda, local o terreno) que actúa como garantía. Como el derecho de cobro se compra por mucho menos de lo que vale ese inmueble, hay un margen de seguridad amplio. Además, la compra se eleva a público ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Sí, toda inversión tiene riesgo. Los principales son los retrasos en los juzgados (que alargan el plazo y reducen la rentabilidad anual), los problemas jurídicos imprevistos en algún expediente y, en el peor escenario, una bajada del precio de la vivienda que afecte a la garantía. Aun así, comprar con un gran descuento y con respaldo inmobiliario hace muy improbable perder todo el capital.

Esta normativa de eficiencia de la justicia introduce modificaciones de gran calado en las subastas de los juzgados: la fianza previa para poder pujar se eleva del 5% al 20% del valor tasado, las ofertas se realizan ahora de forma oculta en sobre cerrado, y el tiempo para formalizar las cesiones de remate se acorta drásticamente a un máximo de 5 días. Estas reglas afectan a los expedientes judiciales que arranquen a partir del 3 de abril de 2025. El impacto en el sector es claro: reduce la cantidad de competidores en las subastas por la mayor exigencia económica y propicia que los bancos prefieran vender los remates antes de asumir riesgos en el juzgado.

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026), está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y se aplica a las cesiones posteriores. Según los análisis de despachos consultados, añade un nuevo artículo 25 bis a la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario.

Prohíbe ceder préstamos hipotecarios vencidos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas (RDL 6/2012). Si el crédito vencido está garantizado con vivienda habitual, hay que informar al deudor de que puede acogerse a esas medidas; si acredita los requisitos en 6 meses, el cedente debe recomprar el préstamo al precio de cesión.

Al ser un real decreto-ley, necesita la convalidación del Congreso en un plazo de 30 días, por lo que su contenido definitivo podría variar.

Según los análisis consultados, las principales implicaciones son estas:

Los créditos de deudores acogidos al Código de Buenas Prácticas no pueden cederse, por lo que quedan fuera de la oferta.

Si el crédito está garantizado con vivienda habitual, el deudor tiene 6 meses para acreditar que cumple los requisitos de esas medidas. Si lo hace, el cedente debe recomprar el préstamo al precio de cesión, de modo que la operación podría revertirse en ese plazo.

El deudor conserva frente al comprador todas sus defensas, incluida la compensación, y la cesión debe notificarse a todos los titulares y avalistas.

Por eso conviene que cada operación especifique quién asume la recompra y cómo se devuelve el dinero al inversor en ese caso.

Si en la subasta no hay postores, el acreedor puede adjudicarse la vivienda habitual por el 70% de su valor de tasación (o el 60% si esa cantidad cubre la deuda), y otros inmuebles por el 50% (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 671, según el análisis jurídico consultado).

Por eso el valor de tasación es la referencia para medir el margen de una operación: cuanto más bajo sea el precio pagado por el crédito respecto a la tasación, mayor es el margen de seguridad si el inmueble acaba adjudicado.

Estos porcentajes deben contrastarse con la redacción vigente de la ley.

Sí es legal y no hace falta el consentimiento del deudor: lo que se transmite es la posición de acreedor con sus garantías (Código Civil, arts. 1526 y ss.). Eso sí, hay que notificar la cesión al deudor; si paga al acreedor anterior sin conocerla, queda liberado.

Cuando el crédito es hipotecario, la cesión se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

El nuevo titular se subroga en el procedimiento y pasa a ocupar la posición de demandante o ejecutante (art. 17 LEC). Para ejecutar debe acreditar la transmisión con un documento fehaciente (art. 540 LEC) y comparecer representado por abogado y procurador.

Si el crédito está en pleito (desde la contestación a la demanda), el deudor puede extinguirlo pagando al comprador lo que este pagó, más gastos e intereses, en un plazo de 9 días desde que se le reclama (art. 1535 del Código Civil).

Según los análisis jurídicos consultados, el Tribunal Supremo considera que este derecho no se aplica a las carteras vendidas por un precio global.

Desde abril de 2025 (LO 1/2025) hay que intentar un medio adecuado de solución de controversias (MASC) antes de una demanda civil declarativa. No se exige en las demandas ejecutivas, incluida la ejecución hipotecaria (art. 5.3), según los análisis consultados.

La acción personal prescribe a los 5 años (art. 1964 del Código Civil) y la acción hipotecaria a los 20 años. Por eso conviene revisar, antes de comprar, qué créditos están cerca de prescribir.

Con deudores consumidores y vivienda habitual, la ley protege mucho al deudor. En hipotecas sobre vivienda de personas físicas, el vencimiento anticipado solo cabe con un impago del 3% del capital o 12 cuotas en la primera mitad del préstamo, o del 7% o 15 cuotas en la segunda, y tras requerir el pago con un mes de plazo (Ley 5/2019, art. 24). Los intereses de demora no pueden superar el interés ordinario más 3 puntos.

Además, el juez revisa de oficio las cláusulas abusivas, y una cláusula nula puede reducir o bloquear la ejecución.

La cesión de un crédito por un banco está sujeta y exenta de IVA, por lo que no paga Transmisiones Patrimoniales, pero la escritura sí paga AJD, con tipo según la comunidad autónoma.

Según el Tribunal Económico-Administrativo Central (resolución de 29/11/2021), la base es el capital pendiente o la responsabilidad hipotecaria, no el precio pagado. Con descuento, por tanto, este impuesto se calcula sobre el nominal y puede reducir parte del margen.